במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2023-24 התקבלו תיקונים שנועדו לסגירת פרצות מס, לצינון שוק הנדל"ן והגדלת היצע הדירות המיועדות למכירה. עקרי התיקונים שהתקבלו הם:
עידוד מכירת מקרקעין המיועדת לבניית דירות מגורים.
במכירת קרקע שנרכשה לפני 7.11.2001 מחושב מס השבח באופן לינארי כך שהשבח שמיוחס עד לתאריך זה מחויב במס שולי (עד 47%) ויתרת השבח בין 20% ל 25%, חישוב זה יוצר תמריץ לבעלי הקרקע לדחות את המכירה ובכך להפחית את שיעור מס השבח האפקטיבי.
בכדי לעודד מכירת קרקעות אלו, נקבע בהוראת שעה בתוקף עד ליום 31.12.2027 - מכירת קרקע שנרכשה לפני 7.11.2001, שקיימת לגביה תוכנית בניה של לפחות שמונה דירות מגורים, מס השבח הראלי יחויב רק ב 25%.
התנאי לקבלת ההטבה הוא סיום הבנייה של דירות המגורים בתקופה קצובה, ככל שהרוכש יסיים את בניית דירות המגורים בתקופה קצרה, יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת על חלק גדול יותר מהשבח הריאלי. במידה והקונה וישלים את הבנייה בתום 4 שנים יהיה זכאי המוכר ל-100% מההטבה, ובהמשך לכך יחולו מדרגות יורדות לגבי הזכאות להטבה, כאשר מידי שנה יורד אחוז הזכאות להטבה, עד לתום 8 השנים.
בהתאם לכך, על המוכר לתמרץ את הרוכש באמצעות חוזה המכר לעמוד בתנאים לקבלת ההקלה והמשמעויות לתוצאות אי עמידתו בתנאי סיום הבנייה.
קרקע שנרכשה לפני שנת 2014.
בכדי ליהנות מפטור ממס מלא או חלקי ("מסלול לינארי מוטב"), בעלי קרקע שנרכשה לפני שנת 2014, בנו דירת מגורים על הקרקע וכך נהנו מהטבת מס בעת מכירת הבית במקום תשלום מס מלא במידה והקרקע הייתה נמכרת ללא שהבית בנוי עליה.
ההטבה זו לבעלי הקרקע ב "מסלול לינארי מוטב" במכירת הבית בוטלה בהתקיים שני תנאים – בעת רכישת הקרקע לא הייתה בנויה עליה דירת מגורים ובניית דירת המגורים שנמכרה הסתיימה לאחר 31.12.2030.
ביטול הטבה זו הוא מאוד משמעותי אך לא בטוח שיצנן את השוק כי אם יעודד בניית דירות, אך לא בהכרח למכירתן.
מס רכישה על "דירת מעטפת".
בכדי לחסוך במס רכישה בעלי דירה אשר רכשו דירה שאינה דירתם היחידה, הוגדרה רכישה זו כרכישה של "דירת מעטפת". החיסכון במס נבע מכך ש"דירת מעטפת" נחשבת מקרקעין אחרים עליה משולם מס הרכישה בשיעור של 6% בעוד שעל רכישת הדירה הנוספת היה משולם מס רכישה בשיעור שבין 8% ל 10%.
בתיקון לחוק נקבע שרכישת "דירה מעטפת" המיועדת לשמש למגורים תחויב במס רכישה כדירת מגורים, ואם זו דירה נוספת, תחויב במס רכישה שבין 8% ל 10%.
מס רכישה ברכישת דירה חלופית.
"משפרי דיור" יכולים לרכוש דירה חלופית לדירתם היחידה ועדיין ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה / להיחשב כמוכרי דירה יחידה לעניין הפטור ממס שבח ובתנאי שימכרו את דירתם הישנה תוך 24 חודשים.
בכדי לגדיל את מלאי הדירות למכירה, קוצרה התקופה בה "משפרי דיור" יחשבו כמוכרי דירה יחידה ל 18 חודשים.
בתקופה זו של חוסר וודאות וריבית גבוהה נראה שתיקון זה יאט את הפעילות בשוק הנדל"ן כך "שמשפרי הדיור" יהססו להיכנס לעסקת רכישה דירה בטרם מכירת דירתם הישנה.
ל"משפרי דיור" הרוכשים "דירה על הנייר" מקבלן לא שונו המועדים, ועליהם למכור את דירתם הישנה תוך 12 חודשים מקבלת הדירה מהקבלן.
תחולתן של הוראות אלו הינה למשך שנתיים, מיום 1.6.23 ועד ליום 31.5.25.
סיכום
בעלי קרקע ישכילו אם בעוד מועד ינצלו את התמריצים והטבות המס שניתנו במסגרת חוק ההסדרים להפחתת שיעורי המס על השבח הראלי בעת המכירה.
משרדינו לרשותכם למתן ייעוץ והכוונה.
שלחו הודעה או צרו קשר טלפוני לשיחת ייעוץ ונשמח לעמוד לרשותכם.