על רכישת דירת מגורים בישראל מוטל מס רכישה בשיעורים משווי הדירה[1]. הקלה בגובה מס הרכישה ניתנת לתושב ישראל הרוכש דירת מגורים שזו דירתו היחידה בישראל.
במאמר זה נבחן את ההקלות הניתנות לתושב חוזר ותיק ולעולה חדש ברכישת דירה בישראל והאפשרות לעולה חדש להנות מהקלה ברכישת שתי דירות.
כך לדוגמה ברכישת דירה בשווי 2,200,000 ₪ ע"י תושב ישראל אם זו דירה יחידה ישולם מס רכישה של 17,727 ₪ בעוד שאם תושב חוץ ירכוש את הדירה ישולם מס רכישה של 119,053 ₪.
עולה חדש ישלם מס רכישה של 27,103 ₪ אם זו לא דירתו היחידה בישראל.
רכישת דירה יחידה בישראל.
בהתאם לסעיף 9(ג1ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מדרגות מס רכישה של דירה יחידה חלות על תושב ישראל לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה.
אם כך, תושב חוץ הרוכש דירה יחידה בישראל אשר יחשב כתושב ישראל על פי הוראות פקודת מס הכנסה (גם אם לא "עשה עלייה" לישראל) כאשר התושבות נבחנת על פי המבחנים אשר נקבעו בפקודה לעניין "מרכז החיים" והחזקות הקבועות לעניין במספר ימי השהות בישראל, במהלך תקופה של עד שנתיים מהיום בו רכש את הדירה בישראל אזי הוא ייחשב כ "תושב ישראל" ויהיה זכאי להנות ממדרגות מס רכישה מופחת בגין דירה יחידה.
חשוב להדגיש שהגדרת "דירה יחידה" היא לדירתו היחידה של הרוכש בישראל ואין לעובדה כי ברשות תושב החוץ דירות אחרות מחוץ לישראל לפגוע בזכאות להנות ממדרגות מס הרכישה המופחת.
ההקלה ברכישת דירה יחידה בישראל ניתנת גם לתושב חוזר ותיק כמשמעותו בסעיף 14(א) לפקודה.
לפי סעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה אדם שהיה בעבר תושב ישראל, עזב את הארץ, הפך לתושב חוץ (כלומר, שינה את מרכז חייו וכו’), והיה תושב חוץ במהלך תקופה של עשר שנים או יותר, אם וכאשר הוא ישוב לישראל הוא ייחשב “תושב חוזר ותיק” יוכל ליהנות מההגדרה של יחיד “תושב ישראל” לצורך מס רכישה.
על כן תושב חוזר ותיק הרוכש דירה יחידה בישראל בטרם חזרתו לישראל יוכל להנות ממדרגות מס רכישה מופחת בגין דירה יחידה אם יחזור לישראל בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה.
נקודה שיש לשים אליה לב היא עמדת רשויות המס בדבר מועד ניתוק התושבות מישראל לתושבים חוזרים ותיקים כך שבמקרים בהם עלולה להתעורר מחלוקת עם רשויות המס על מועד ניתוק התושבות ועל הזכאות למעמד של תושב חוזר ותיק מוצע לשקול את רכישת הדירה היחידה בישראל רק לאחר החזרה לישראל ולא בזמן המגורים בחו"ל.
רכישה של שתי דירות בישראל בידי עולה חדש.
בתקנה 12 לתקנות מס רכישה מוענקת הקלה במס רכישה לעולה חדש, בעת רכישת דירת מגורים למגוריו.
עולה חדש בתקנות מוגדר כמי –
שנכנס לישראל אחרי 28 בפברואר 1963 ובידו אחת מאלה:
אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות, התש"י-1950.
תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות.
אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד-1974.
שר האוצר רשאי לקבוע סוגי בני אדם שדינם כדין עולה.
בשונה מהגדרת "עולה חדש" לפי פקודת מס הכנסה שהוא יחיד אשר מעולם לא היה תושב ישראל בעבר והפך להיות תושב ישראל לראשונה על פי המבחנים אשר נקבעו בפקודה לעניין "מרכז החיים" והחזקות הקבועות לעניין במספר ימי השהות. לצורך תקנה 12, יחיד ייחשב כ"עולה" אם הוא מחזיק באשרת עולה או תעודת עולה לפי חוק השבות או אשרה/רישיון לישיבת ארעי לפי תקנות הכניסה לישראל.
תקופת ההקלה לעולה חדש הינה החל משנה אחת לפני שנכנס העולה לישראל לראשונה. אולם, אינה נשמרת לזמן בלתי מוגבל ומסתיימת 7 שנים לאחר כניסתו לארץ לראשונה.
ההקלה לפי תקנה 12 ניתנת גם למי שיש בבעלותו כבר דירות נוספות בישראל ובלבד שהדירה הנרכשת תשמש למגוריו.
הנה כי כן, בתכנון נכון תושב חוץ (ולא תושב חוזר ותיק) שאין בבעלותו דירה בישראל המתעתד לעלות לישראל ולרכוש בה שתי דירות מגורים אחת למגוריו ואחת להשקעה טוב יעשה אם ינצל ההטבות במס רכישה על פי סדר הדברים הבא-
תחילה ירכוש דירה בישראל המיועדת להשקעה ויבקש את ההקלה במס רכישה על דירה יחידה בישראל על פי סעיף 9(ג1ג) לחוק מס שבח ורק לאחר מכן יבקש את ההקלה על פי סעיף 12 לתקנות ברכישת הדירה הנוספת אשר תשמש אתו למגוריו בישראל.
לסיכום-
כמו כל דבר בחיים תכנון נכון ומקדים יכול לחסוך במס.
משרדינו לרשותך למתן ייעוץ והכוונה.
להתייעצות השאירו פרטים או צרו קשר טלפוני
[1] מדרגות מס לתושב ישראל הרוכשים דירה יחידה –
על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס
על חלק השווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – 3.5%
על חלק השווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 5%
על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%
מדרגות מס לתושבי חוץ (נכון ליום 21/11/2021) הוגשה הצעת חוק שעברה בקראה ראשונה להעלאת מס הרכישה ל 8%.
על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%
על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%
על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%
על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%
מדרגות מס רכישה לעולה חדש
0.5% על חלק השווי של הנכס שעד 1,838,615 ש"ח.
5% על חלק השווי של הנכס שמעל 1,838,615 ש"ח.