חזרנו מחופשה באיי יוון, מעבר לנופים מדהימים וחופים יפים בהם ביקרנו, פגשנו לא מעט ישראלים שמשקעים בנכסי נדל"ן ביוון.
אנסה לתמצת בקצרה מה מושך ישראלים רבים להשקיע בנכסי נדל"ן ביוון ולא רק לנופש בה.
הממשלה ביוון מעודדת השקעה בנדל"ן תוך מתן תמריצים למשקעים זרים והקלות במיסוי.
בנוסף, אמנת המס בין יוון לישראל מעניקה הטבת מס נוספת למשקיע הישראלי בהשקעות נדל"ן ביוון.
חבות המס ביוון על הכנסות מדמי שכירות
להלן פירוט מדרגות המס ביוון בהם יחויבו משקיעים יחידים על הכנסתם מדמי שכירות:
סכום ההכנסה משכירות(אירו) שיעור המס
0-12,000 15%
12,001-35,000 35%
מעל 35,000 45%
בנוסף יש לשלם "מס סולידריות" ככל וההכנסות משכירות עבור כל משקיע עולות על 12,000 אירו בשנה שיכול להגיע עד 10%.
ככלל, נוסח אמנות המס של ישראל עם מדינות שונות מעניק זכות מיסוי ראשונית למדינה בה מצויים המקרקעין ולישראל זכות מיסוי שיורית כאשר מדובר במשקיע שהוא תושב ישראל.
הוראת האמנה עם יוון (סעיף 6) הינה חריגה לכלל האמור, כך שהסעיף באמנה הדן במיסוי הכנסות מדמי שכירות ממקרקעין שהפיק תושב ישראל ביוון קובע שהכנסה זו תחויב במס רק ביוון, הוראה זו באמנה מעניקה זכות מיסוי בלעדית ליוון.
יש לשים לב כי הוראה זו מופיעה בנוסח האנגלי של האמנה ואינה מופעה בנוסח העברי של האמנה אך בהתאם להוראות האמנה (סעיף 29) "במקרה של הבדלים כלשהם בפרשנות להוראות האמנה, יכריע הנוסח האנגלי".
הכנסה מרווח הון
נכון להיום ישנו ביוון פטור ממס ליחיד על רווח הון בעת מכירת נכס מקרקעין. יש לשים לב שהפטור ליחיד לא ניתן כאשר מדובר במכירה בעלת סממן עסקי.
בהתאם להוראות האמנה (סעיף 13), רווח הון ממכירת נכס מקרקעין ביוון בידי תושב ישראל יחויב במס רק ביוון. הוראה זו מופיעה, הן בנוסח העברי והן בנוסח האנגלי של האמנה כך שמשקיע תושב ישראל ישלם מס רווח הון ביוון בלבד, ככל שיחול.
לסיכום
על פי אמנת המס בין ישראל ליוון תושב ישראל המשקיע ביוון ישלם מס ביוון ללא הצורך בהשלמת המס בישראל.
כל עוד יחול הפטור ביוון על רווח הון במכירת מקרקעין ובהתאם לנסיבות יש לבחון את הפטור מרווח ההון בישראל.
חשוב להדגיש –יש לבחון את חובת ואופן הדיווח לפקיד השומה על ההכנסות מדמי השכירות ורווח ההון ביוון על אף הוראות האמנה שלא מקנות כל הקלה בחובת הדיווח לפקיד השומה.
בנוסף, יש להתייעץ עם יועץ מס ביוון על היבטי מס נוספים ביוון.
משרדינו לרשותכם למתן ייעוץ והכוונה.
שלחו הודעה או צרו קשר טלפוני לשיחת ייעוץ ונשמח לעמוד לרשותכם.
אין לראות באמור תחליף לייעוץ משפטי או בהמלצה כל שהיא להשקעה. אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים.